江桥镇JDP0-0302单元02-02地块位于嘉定江桥腹地的地块,东至骏达路□□、南至童家桥路,西至开泰路,北至绿华浦.总面积达到27600平方米,容积率为2.5,该地块在北虹之星社区范围之内,也是北虹桥开发的首宗住宅性质用地.

　　项目近邻14号线,进站直达静安寺□□□、黄浦□□□、陆家嘴等CBD.步行范围内配套较为匮乏,直线公里范围有欧特福购物广场□□、江桥维乐城等商业设施,以及江桥社区卫生服务中心□□□、江桥医院等医疗资源.

　　探索都市密居正味,以简约现代为笔然,淡色真石漆搭配多彩漆镇体,勾勒大体级建筑艺境,治园造景,以“和趣景观“为营法准则,打盗“两盒两场”监消款场□□、五里归家礼序□□□、六大特色空间□□、多主题架立层,构建生活与艺术交融的邻里生活.

　　一区就是北虹之星社区(封浜片区),以及产业为导向的幸福片区.未来将致力于打造“功能独特□□□□、业态丰富□□、形态优美□□□□、环境友好□□□□、配套齐全□□□□、要素集聚□□、智慧互联”的高品质社✅区.

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　　此次上海政策，深入贯彻落实党中央等一系列决策部署，既包括中央政治局会议“止跌回稳”的工作指示，也落实了央行等金融监管部门的信贷新政。下表对相关重要决策部署进行梳理。

　　此次上海政策，立足服务安㊣居导向，回应群众关切。尤其是针对5月份以来上海购房市场的新情况和新特点，积极在政策方面调整优化，有助于促进房地产市场更稳更健康。针对群众关切的问题，此次政策✅考虑到了职住平衡□□□□、产城融合□□、非沪籍居民购房□□、购房成本□□、税费问题□□、改善型住房需求等，总体务实。

　　此次上海政策，落实降门槛□□□、降成本的导向，支持购房需求。政策工具既包括限购政策和住房信贷政策调整，也包括住房税费政策的调整，涉及行政□□、金融和财税等领域。将有助于打好政策组合拳□□□□、促进政策效应进一步释放。

　　此次上海调整优化社保㊣缴纳的政策。政策明确，缩短非沪籍居民购买外环外住房的社保年限，即缴纳社保年限从目前“满3年”调减到“满1年”。本轮上海房地产政策调整优化，很重要的一点即是对社保缴纳年限的调整。下表对三次社保缴纳年限的调整情况进行总结。需要说明的是，购房者应结合政策原理解，因为此类政策调整对购房有区域范围的要求。

　　随着社保缴纳年限缩短，一是降低社保缴纳成本和购房资格等候时间，其有助于加快在上海的非沪籍居民购✅房资格的满足，尤其是最近几年新进入上海就业的人群，将更快获得购房资格；二是构㊣建完善“来沪工作-缴纳社保-购房安家”安居链条。下表对非沪籍居民不同社保缴纳情况所对应的购房资格进行梳理。需要说明的㊣是，本部分只考虑有1套购房资格的情况，其他特殊情况不做分析。

　　此次上海针对居住✅证㊣落实购房支持政策，赋予居住证更多购房权益。政策明确，对持有《上海市居住证》满3年□□□、且积分达到标准分值的居民家庭质感涂料是什么，可享受沪籍居民家庭购房待遇。“《上海市居住证》且积分㊣达到标准分值”制度源于人才居住证制度。此次提升持《上海市居住证》且积分达到标准分值群体的购房待遇。需说㊣明的是，相关居民家庭仍需符合社保满3年要求。该政策深入落实新型城镇化精神，更好服务于人才安居等工作。下表对可享受沪籍居民家庭购房待遇的情况进行总结。

　　此次上海针对临港新片区增加1套购房资格的政策。一些在新片区工作□□□□、存在职住分离的群体，其购房意愿较强。此次政策出台，有助于更好实现产城㊣融合□□□、职住平衡的工作目标。

　　此次上海第一时间作出响应□□□、积极落实存量房贷利率下调精神。政策明确，将引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放的贷款利率附近，进一步减轻购房人的房贷利息支出。存量房贷利率下调，将有助㊣于降低月供压力□□□、释放购房者潜✅在消费需求。

　　此次上海较大力度降低了首付比例，显著降低购房门槛和首付成本。此次政策调整有两个特点。一是相比上一次的首付比例政策调㊣整，此次首套房首付比例和全国层面看齐。二是二套也出现㊣了下调，但比全国15%的最低值要略高。今年上海共出现两次首付比例下调的操作，即2024年5月27日和2024年9月29日。下表可更好看出首付比例下调的路线图。

　　首付比例下调的减负效应是明显的。下表对认购500万和1000万总价的住房进行测算。可以看出，两类购房都享受到非常明显的降首付□□、降压力效应。对比历史上上海二套房最高70%的首付比例，可以看出当前改善型购房需求的购房门槛得到显著下降。

　　此次上海明确缩短增值税征免年限，即“5改2”政策。原政策出自2021年1月上海市住建委□□□、房管局等8个部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。当时政策明㊣确，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。此次政策调整，更好支持了改善型住房㊣需求。结合普通住房标准退出的情况，其将发挥一定的减负效应。

　　此次上海明确将落实国家要求，及时取消普通住房标准政策，和此前北京“适时取消普通住房和非普通住房标准”的导向一致，主动适应住房从“有没有”转向“好不好”发展阶段的需要。与普通住房挂钩的二手住房交易的增值税和个税政策，将迎来调整，进而实现减少交易成本效应。需要说明的是，两个税种和“买家”的关系不大，但和“卖家”的关系密切，即对房东降低售房成本有显著的作用。

　　相关政策效应方面，房管部门表示，《通知》满足多样化住房需求，旨在促进市场交易活跃，服务城市发展和促进产城融合。

　　此次政㊣策出台，进一步聚焦需求端，特别是居民多样化改善性住房需求，从购房资格□□、购房资金以及购房成本等方面，多部门□□□、多措并举调整优化住房金融□□□□、税收和限购等政策，满足居民合理购房需求，促进安居宜居。

　　同时，政策调整体现了上海在持续降低购房成本□□□、激活潜在购房需求□□□□、助力改善型住房需求释放等方面的导向。从短期来看，临近十一长假，政策出台有助于提振市场信心和稳定预期。二是从中长期来看，随着各类✅政策效应的释放，购房市场将持续向好发展，其对于巩固今年上海既有的房地产市场复苏态势□□□□、促进住房交易市场活跃具有积极作用。

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